تحلیل فضایی فروش مازاد تراکم در کلانشهرهای ایران (نمونه موردی: شهر اصفهان)

به دلیل رشد سریع شهرنشینی در کلان شهرهای امروزی کشور، شاهد بحران مسکن شهری هستیم و این مسئله در تشدید مسائل اقتصادی، اجتماعی، سیاسی، مدیریتی و محیط زیستی جوامع نقش بسزایی داشته است. از طرفی مهاجرت به شهرها، تمرکز جمعیت و پیدایش کلان شهرها روندی طبیعی و حتی ضروری برای حیات ملت ها است. اما این روند بایستی به صورت تدریجی صورت پذیرد تا به موازات آن زیرساخت های لازم برای این امر مهیا گردد و همچنین بایستی توسعه مورد نظر هماهنگ با ساختارهای موجود در فضا گسترش یافته تا بتوان به توسعه ای پایدار دست یافت. دستیابی به توسعه پایدار تنها از طریق هدایت توسعه به گستره های موجود شهری امکان پذیر خواهد بود و این امر تنها از طریق افزایش تراکم امکان پذیر است. پژوهش حاضر با هدف تدوین معیارهای مناسب برای اجرای سیاست فروش مازاد تراکم در کلان شهرهای ایران و مروری بر نظریات جدید شهرسازی و ضوابط ساختمانی مرتبط با فروش تراکم ساختمانی، به بررسی مبانی نظری و تاریخچه این بحث پرداخته و در نهایت روند فروش تراکم در سطح مناطق مختلف شهر اصفهان طی یک دوره 5 ساله مورد تحلیل قرار داده است. پژوهش حاضر از نوع کاربردی بوده و روش تحقیق در آن توصیفی- تحلیلی است. در این پژوهش کل جامعه آماری (تمامی مناطق شهری اصفهان) در یک دوره 5 ساله مورد بررسی قرار گرفته و فروش تراکم در آنها بررسی شده است. از آنجایی که منطقه 7 در سال 87 به دو منطقه 7 و 14 تقسیم شده، در این پژوهش از ابتدا تا انتهای بررسی ها با ادغام این دو محدوده اصفهان 13 منطقه در نظر گرفته شده است. آمار و داده های این تحقیق از نوع داده های ثانویه ای بوده که از معاونت شهرسازی، معاونت پژوهش و درآمد شهرداری مناطق مختلف اصفهان اخذ گردیده، سپس با شاخص سازی به مقایسه نسبت و درصد آنها در سطح مناطق پرداخته شده است. از نرم افزار spss برای تحلیل های آماری و از excel برای ترسیم نمودارها استفاده شده است. در ترسیم نقشه نیز از نرم افزار gis استفاده شده است. همچنین از مدل ahp برای امتیازدهی و تراکم سنجی در سطح مناطق شهری اصفهان استفاده شده که با استفاده از نرم افزار expert choice انجام گرفته است. در نهایت تمامی فرضیه های پژوهش تایید گردید. نتایج به دست آمده از این پژوهش به شرح زیر می باشد: - عمده نظریات جدید شهرسازی، تاکید فراوانی بر تراکم بالا و سود حاصله از افزایش آن در شهرها نموده اند. اما این روند بایستی به صورت تدریجی صورت پذیرد تا توسعه مورد نظر هماهنگ با ساختارهای موجود در فضا گسترش یافته تا به توسعه ای پایدار دست یافت. - فروش تراکم مازاد، از لحاظ حقوقی و قانونی، تخطی از یک سری مصوبات طرح های جامع و تفصیلی بوده و سبب نوعی تسلسل باطل در مصوبات و اخذ سیاست های ضد و نقیض گشته است. بنابراین بایستی روند فروش تراکم متوقف گردد؛ اما با توجه به شرایط فعلی اقتصاد ایران، حذف تدریجی آن بایستی در دستور کار قرار گیرد. - در شهر اصفهان بین سهم جمعیتی مناطق و مساحت آنها توازن و تعادل تقریبی وجود داشته و همبستگی بالایی بین دو متغیر درصد جمعیت و درصد مساحت مناطق وجود دارد. به عبارتی، توزیع جمعیت تقریباً متعادل و متوازن می باشد. همچنین فروش تراکم مازاد در مناطق مختلف شهر اصفهان روندی افزایشی داشته است. - نتایج پژوهش نشان می دهد که افزایش قیمت فروش تراکم در کاسته شدن از تخطی از قوانین فرادست طرح جامع و تفصیلی موثر بوده است، در عین حالی که شهرداری را با مشکلات مالی در تامین بودجه مواجه نمی کند. - روند فروش تراکم مازاد در شهر اصفهان در افزایش ارتفاع متوسط مناطق تاثیرگذار بوده است. - مناطقی که دارای تراکم جمعیتی بالاتری بوده، اشتیاق بیشتری برای اخذ تراکم مازاد از خود نشان داده و تعداد بیشتری پروانه ساختمانی در آنها صادر شده است. به عبارتی دیگر، اختلاف در تراکم جمعیتی موجود میان مناطق در حال افزایش است و در آینده ای نه چندان دور، شاهد ظهور تراکم بسیار بالا در مناطق شهری 10 و 4 خواهیم بود. - وابستگی شدید منابع تامین مالی شهرداری به عوارض ساخت و ساز خصوصا عوارض حاصل از فروش مازاد تراکم، این سازمان را با مشکلات عدیده ای در بودجه مواجه ساخته است. به طوری که، ساختار تامین مالی شهرداری وابستگی شدیدی به رونق و رکود بخش ساختمان داشته و با افزایش فروش تراکم مازاد از کارایی شهرداری کاسته شده است. در پایان رساله و در راستای پاسخگویی به سوال سوم پژوهش، معیارهایی برای تدوین تراکم مطلوب ارائه گردیده. همچنین در راستای پاسخگویی به سوال چهارم پژوهش، راهکارهایی به منظور برون رفت از معضلات حال حاضر در فروش تراکم مازاد پیشنهاد گردید.